lokalizacja-mieszkania

Lokalizacja mieszkania – gdzie najlepiej zamieszkać?

In Jak wybrać mieszkanie? by Karol0 Comments

Lokalizacja mieszkania

Trudno zliczyć wszystkie dylematy powstające przy procesie podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Zakładam jednak, że jedno z pierwszych pytań, które powstaje w głowie nabywcy zaraz po ustaleniu jego wielkości i zakładanego budżetu dotyczy jego lokalizacji. Brzmi po prostu “Gdzie?”. W którym mieście? W której dzielnicy? W której części? Przy której ulicy?

Poniżej znajdziesz interaktywną mapę Warszawy pokazującą lokalizację podstawowych usług opisanych w artykule. Tutaj znajdziesz mapę w wersji pełnoekranowej.

Najpierw praca

Z wyborem miasta idzie łatwo – decyzja o przeprowadzce lub pozostaniu jest zwykle związana ze znalezieniem odpowiednio płatnego zatrudnienia. Jednak pracę zmieniamy przecież raz na kilka lat, dlatego odległość od miejsca jej wykonywania nie jest parametrem decydującym. Niezależnie od tego, gdzie będziemy musieli dotrzeć, ważne jest, by podróż rozpoczęła się możliwie szybko po wyjściu z domu i przebiegała płynnie. Poszukiwanie miejsca zamieszkania odległego o kilka minut pieszo od przystanku jest jak najbardziej uzasadnione. Mieszkania zlokalizowane w niedużej odległości od węzłów komunikacyjnych o wysokiej przepustowości są znacznie częściej poszukiwane przez kupujących od tych nieco bardziej odległych. W przypadku Warszawy mieszkanie zlokalizowane przy stacji metra jest niemal synonimem mieszkania drogiego.

Praca – dom – praca

Przyjmując za model człowieka, który rano wychodzi do pracy, po drodze odprowadza do szkoły dzieci, które po pracy odbiera, robi zakupy i wraca do domu, spróbujmy przeanalizować jaka okolica mogłaby być dla niego odpowiednia do zamieszkania. Duża rotacja na rynku prowokuje okazje do relatywnie częstej zmiany pracy. Jednak wysiłek, jaki należy włożyć w zakup własnego mieszkania, nie zachęca do równie częstych przeprowadzek. W zależności od wykonywanego zawodu i charakterystyki branży miejsce pracy może znajdować się w strefie miejskiej w przypadku handlu i szeroko pojętych usług lub w strefie podmiejskiej w przypadku przemysłu, logistyki i innych branż.

Jeśli miejsce pracy w dużym stopniu prawdopodobieństwa będzie zlokalizowane w mieście warto zadbać, aby w odległości 3-5 min spaceru znalazł się przynajmniej jeden przystanek komunikacji miejskiej o częstotliwości odjazdów mniejszej niż 1/ 15 min. 3-5 min marszu to wg. Christopher’a Alexandra1 odległość której pokonanie przychodzi przeciętnemu człowiekowi z łatwością nie zależnie od kondycji. Pięć minut to w naszym języku synonim słowa chwila. Mówimy ” Za pięć dwunasta,czyli ” W ostatniej chwili”. Częstotliwość większą niż raz na piętnaście minut definiuję jako dobrą dlatego, że w najgorszym przypadku z przystanku dojedziemy po ok. 20 minutach od wyjścia, ale średnio już po 10. Sytuacja zmienia się w przypadku pracy poza miastem. Linie podmiejskie mają niską częstotliwość odjazdów, a ich przystanki są rozsiane w przestrzeni bardzo rzadko, dlatego możliwość dotarcia na którykolwiek z nich wymaga większego wysiłku i jest obarczone ryzykiem długiego czasu oczekiwania. Z tego powodu naturalnym wyborem staje się dojazd własnym autem. Warto wtedy ocenić choćby za pomocą statystyk dostępnych w Google Maps ile średnio zajmuje przejazd na trasie dom – praca – dom z potencjalnej lokalizacji nowego mieszkania.

Idziemy do szkoły

Jednak codzienne obowiązki to nie tylko praca. Jeśli od poniedziałku do piątku odprowadzamy i zabieramy dzieci ze szkoły lub przedszkola, to dostępność tych placówek jest ważnym czynnikiem w wyborze miejsca do zamieszkania. W moim odczuciu sytuacja idealna to taka w której dystans do szkoły można wygodne pokonać pieszo. Niewielki dystans nie powinien zniechęcić do spaceru nawet w razie złej pogody, którą dzieci zdają się postrzegać z resztą nieco inaczej niż dorośli.

Nawet jeśli odległość wzrasta do takiej którą trzeba pokonać autobusem, jest to sytuacja wciąż korzystna w dłuższej perspektywie czasu. Jeżeli zamieszkamy w miejscu które wymaga codziennego użycia auta na części lub całej trasie dom- szkoła – dom skażemy się na co najmniej 11 lat wykonywania takich przejazdów. Dziecko, które ma 14 – 15 lat może bez obaw samodzielnie dotrzeć do szkoły pieszo, rowerem lub dojechać komunikacją miejską, ale już nie autem. Podsumowując: warto, aby w zasięgu spaceru lub w niedługiego przejazdu komunikacją miejską znalazło się przedszkole, szkoła podstawowa i liceum.

Po zakupy

Do codziennych lub co najmniej częstych obowiązków należą też zakupy spożywcze. Ze względu na dużą częstotliwość potrzeby korzystania ze sklepu spożywczego należy również ocenić dostępność tego rodzaju usług w okolicy. Nie chodzi o to, by zamieszkać przy hipermarkecie, ale ogólny sklep wielkości odpowiedniej do zaspokojenia wszystkich codziennych potrzeb domowych zlokalizowany w niewielkiej odległości od domu jest dużą zaletą. Mniejszy sklep czy piekarnia zlokalizowane w pobliżu pozwalają na szybkie uzupełnienie najczęściej potrzebnych produktów. Dlatego idealnie jest, kiedy znajdują się w odległości 5 – 10 min pieszo od domu. Kiedy są zlokalizowane dalej nie ma raczej mowy o szybkim „wyskoczeniu” po bułki na śniadanie czy mleko do kawy.

Potem do parku

Według Christopha Alexandra 2 jeśli park jest odległy o więcej niż 3- 5 min spaceru od domu prawdopodobieństwo tego, że uda się nam z niego korzystać regularnie drastycznie maleje. Co więcej, jeśli park nie jest uczęszczany przez ludzi staje się miejscem niebezpiecznym, dlatego idąc za przykładem Jane Jacobs 3 należałoby ocenić przez odwiedzenie, bądź rzut okiem na mapę czy ludzie mają powód by przezeń przechodzić np. w drodze do pracy, szkoły, sklepu, w przerwie na obiad, na spacer z dziećmi, czy na przebieżkę w weekend. Lokalizacja parku i jego bezpieczeństwo definiowane głównie przez obecność użytkowników są prawdziwą miarą jego przydatności. Nawet najpiękniejszy park położony zbyt daleko od domu lub odległy od wzbudzania poczucia bezpieczeństwa pozostanie walorem okolicy tylko na papierze.

Inne usługi

Odległość pozostałych usług ma w mojej opinii mniejsze znaczenie. Banki przeniosły się do Internetu a lekarzy i fryzjerów chcemy wybierać najlepszych w mieście korzystając z bogactwa wyboru jakie miasto oferuje. Siłownia niemal zawsze znajdzie się w zasięgu krótkiej przejażdżki rowerem będącej dobrą rozgrzewką. Nikogo chyba już dziś nie interesuje, gdzie jest najbliższa poczta? Niedługo paczkomaty zupełnie zastąpią skrzynki pocztowe. Wkrótce potem paczkomaty zyskają funkcję chłodziarki i duże sklepy znikną z mapy miasta. O lokalizację paczkomatu nie musimy się martwić. To on zlokalizuje nas i stanie tuż przy wejściu do bloku lub małego sklepu.

Podsumowując

O tym jakie usługi są dla nas ważne, decyduje wiele czynników. Styl życia czy jego moment znacząco wpływają na wagę jaką przywiązujemy do udogodnień i funkcji jakie znajdziemy w najbliższej okolicy. Warto zatem, aby okolica dostarczała ich jak najwięcej. Najlepiej, jeśli będą one osiągalne pieszo. Ruch pieszy to najbardziej humanitarna metoda transportu- nie zanieczyszcza środowiska i nie potrzebuje rozbudowanej infrastruktury. Entuzjasta twardych danych mógłby przyjąć wzór na parametr lokalizacji mieszkania. Lm = Czas dotarcia do najbliższego przystanku + Czas dotarcia do szkoły + (Czas dotarcia do sklepu * Częstotliwość zakupów w ciągu tygodnia /5 [dni robocze]). Na podstawie wyników prowadziłby własny ranking wyszukanych ofert. Zawsze liczy się jednak jakość dlatego i najlepszym przewodnikiem będzie po prostu rzetelne rozeznanie i zdroworozsądkowa ocena co wartości jaką stanowi dla nas okolica. Jeśli poszukujesz mieszkania w Warszawie może pomóc Ci w tym mapa lokalizacji podstawowych usług Znajdziesz ją klikając tutaj.

Oceniając lokalizację mieszkania, sprawdź:

  • Jak bardzo różnorodne usługi oferuje okolica? Czy w niedużej odległości znajdzie się sklep spożywczy, park, przedszkole, szkoła etc. ? Do supermarketu pojedziesz co prawda autem, ale jeśli zapomnisz o kupieniu butelki mleka, na śniadanie będzie czarna kawa, chyba że w pobliżu jest mniejszy sklep.
  • Czy dostępne w okolicy usługi są dla Ciebie istotne w danym momencie życia? „Mieszkam niedaleko przedszkola, ale nie mam jeszcze dzieci, więc nie zwiększa to atrakcyjności okolicy w moim obecnym postrzeganiu. Z pobliskiego sklepu korzystam za to kilka razy w tygodniu, jego bliskość bardzo ułatwia mi wykonywanie zakupów. Codziennie odjeżdżam z pobliskiego przystanku autobusowego. Dzięki temu mogę rozpocząć podróż do pracy nawet 2 min po wyjściu z domu.
  • Do jak wielu potrzebnych codziennie usług możesz dotrzeć pieszo? Sklep czy przystanek odległe o 10 min nie stanowią problemu. Park odległy o 5 min, nawet jeśli jest zadbany i uczęszczany, może okazać się zbyt odległy, by odwiedzić go nawet raz w tygodniu. Do parku co prawda można pojechać samochodem, ale moim zdaniem zdecydowanie lepiej jest pójść na spacer do parku pieszo.
  • Jak często z najbliższego przystanku odjeżdża autobus lub tramwaj ? Jeśli co 10 min w porządku – średnio czekasz 5 min. Jeśli co 20 min lub rzadziej, kiedy ucieknie Ci sprzed nosa w trakcie zimy możesz nieco zmarznąć. Jest to tym ważniejsze, jeśli masz rodzinę. Dwa auta w domu to często spotykana sytuacja, ale cztery to już raczej duży wysiłek finansowy. Zdecydowanie lepiej jest, kiedy przynajmniej część rodziny może podróżować komunikacją miejską.
  • Czy w okolicy jest sieć ścieżek rowerowych? Ruch rowerowy łączy najlepsze cechy ruchu pieszego i kołowego – jest ekonomiczny i szybki, nie zanieczyszcza środowiska, pomaga utrzymać dobrą kondycję i nie wymaga rozbudowanej infrastruktury.


  1. Źródło: Alexander, C., Ishikawa, S., & Silverstein, M. (1977). A pattern language: Towns, buildings, construction. New York: Oxford University Press.

  2. Źródło: Alexander, C., Ishikawa, S., & Silverstein, M. (1977). A pattern language: Towns, buildings, construction. New York: Oxford University Press.

  3. Jacobs, J. (1965). The death and life of great American cities. Penguin Books.